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 賃貸マンション派が戸建住宅に住むまで




■  建築日記 1

 完成  2006.07.24

シンボルツリーはドウダンツツジ  2006.07.22

黙々と、アスファルト舗装  2006.07.19

シンボルツリーを探しに  2006.07.18

お決まりのウッドデッキ  2006.07.17

ウッドブロック  2006.07.15

基礎断熱とラスモルタル刷毛引き  2006.07.12

職人技  2006.07.11

塗り壁なので下地処理は入念に  2006.07.10

薪ストーブの前は大谷石  2006.07.08

杉板を外壁に  2006.07.07

産業廃棄物・・・  2006.06.20

カーテンウォールの完成  2006.06.19

薪ストーブのセントラル暖房  2006.06.16

断熱はBIB工法  2006.06.14

フラットルーフと木製サッシ  2006.06.04

土台引きから上棟  2006.05.25

基礎断熱と床下換気  2006.05.21

土間コンと防湿コンクリート  2006.05.19

埋め戻し砕石・床均し  2006.05.17

布コンクリート打設  2006.05.10

ベースコンクリート打設  2006.05.02

200mmピッチの配筋  2006.05.01

捨てコンと墨出し  2006.04.30

午後 遣り方立会い  2006.04.27

午前 着工  2006.04.27

早朝 施主だけの地鎮祭  2006.04.27

建築確認済証  2006.04.21

建築確認申請提出  2006.04.04

融資承認  2006.03.09

住宅ローン再申込  2006.03.02

ほぼ予定通りの見積金額  2006.02.25

意外な連絡  2006.02.21

住宅ローン申込  2006.02.10

分離発注  2006.02.09

着工に向けて離発注  2006.01.06

無事、権利証が年内に出来上がる  2005.12.28

基本プラン完成  2005.12.26

売買契約完了で敷地決定  2005.12.21

今度こそ・・・  2005.12.16

結果連絡なく3週間  2005.12.15

意を決しての買付証明書  2005.11.22

運よく良い土地が  2005.11.21

思えば・・・  2005.11.21

賃貸が故の我慢  2005.11.20



 建築日記 2
広い空き地が住宅地に変わり、
30代の家族が住むまで


 建築日記 3
築41年のブロック住宅の再生

■  建築日記 4
14坪の平屋建住宅の再生

■  建築日記 5
高台に建つ秋田杉の家

■  建築日記 6
桜の木が見える再生住

■  建築日記 7
暑寒別岳を望む住宅

2005.11.20
「賃貸が故の我慢」
 このマンションに住んで17年、さほどの不満も無く過ごしてきた。しかし、このままとは思ってもいなく、そろそろ引っ越そうかと漠然と考えていたが、その日は突然やって来た。

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長椅子に座って見える藻岩山


 それは、住んでいる賃貸マンションの不快な補修工事がきっかけであった。RC打放しの外壁の補修は、グラインダーによる黒ずんだ表面の処理から始まった。このときの出るほこりが、養生をしていない窓・換気口からコンクリートの粉が家の中に入り、真っ白になった。一日目はこれで終わりかと我慢をしたが、2日・3日と続きクレームの電話を入れた。

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 次は自家用車に、補修用の塗料の付着である。これもまた養生をしないで行ったため、塗装した溶剤が雨により流れ落ちたのである。施工業者の安易な回答は、「水性なので水で流せます。」である。コンクリートを補修する溶剤が一昼夜明けて水で流せる訳が無い。案の定修理工場行きである。

 まだ続く、ある日帰宅してみると窓が開いていて、部屋の中に水の入った跡がついていた。拭いてもなかなか取れない。窓の清掃で洗浄機の水圧によって窓が開き、泥水が入ったようである。
 次は、夜中に枕元での騒音である。窓を開けると、養生用のビニールが剥れ風になびいていたのである。(もっとも強風で剥れたのではなく他の窓も簡単に止めているだけであった。)風が強く大きな音を出していたのである。その場ですぐ手の届くところだけ剥がしてみたものの、ほかの音は静まらず眠れない夜を過ごした。

 小さなことでも4度続くと限界である。自分の監理下であれば作業の中止にするのだが借り物であれば我慢するしかない。大家さんに話しても我慢して下さいだけである。

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 ともあれ、補修工事が終わり、緑色の光りの中(養生ネットの為)での長い1ヶ月近い生活がやっと終わり元の暮らしに戻れると思ったが、そうはいかなかった。いつも眺めていた窓ガラスが傷だらけになっていた。夕日が当たる頃には、ぎらぎらと傷が乱反射して景色が台無しである。この時点では、引越しを考えていたので、報告だけのつもりで大家さんに連絡をしたが、今度は大家さんが我慢できず窓ガラスの交換をすることになった。寒風吹く中での2時間に及ぶ作業である。


 所有するも、借りるも気持ちの持ちようで快適に住める。飽きれば何時でも簡単に引越しが出来る賃貸がいいと思っていたが(実際には腰が重くなり長く住んでしまった。)、やはり借り物は、仮り物である。

 「自分の意思では、どうにもならない賃貸」と、頭の中を過ってしまった。

2005.11.21
「思えば・・・」

 子供の時、自分の部屋から見えるのは隣の家の大きな壁で、空がわずかに覗くだけであった。その頃は、そんなものかと思い。又、外で遊んでいるほうが多かったので気にもせず(気にしてもどうにもならないが)過ごしていた。しかし、20代の頃には景色を眺めている時間が楽しくなり、自宅にも求めるようになった。

 そして住んだのは、9階の眺めのいい部屋であった。手稲山から藻岩山、遠くには恵庭岳を望む最高のパノラマでした。2DK(15坪)の間取りを1LDKに変えて(襖4枚を外しただけだが)LDKが14帖に暮らしていた。

1998-mhx4001988年 藻岩山に沈む夕日
 
 だが、人間少しずつ欲が出てきて、もう少し広いところに住みたくなり部屋を探していたところに、現在の賃貸マンションの情報が入り引っ越すことになった。2LDKで22坪と少し出世した。ここも襖を取り外し1LDK(20帖)で暮らすことになった。4階建ての4階、三方角部屋。日当たりの条件はいいがやや寒い。全てがいい所など無いと思い、ここにしばらく住むことにした。



2005.11.21-2
「運よく良い土地が」
 今まで眺めの良いマンションに暮らしていたので、それに見合う条件の土地は、なかなか無いかもしれない。そう思いながら、あちこちの情報を取り寄せていた。
 すると、運よく眺めの良い売り土地情報が2物件入って来た。
 一つは真栄、もう一つは西岡。

 真栄の土地は、西側の眺望がよく以前より住んでみたいと思っていた所である。しかし市内中心部からやや遠い。

0463x400真栄の土地・遠くに藻岩山

 西岡の土地は、北西側の眺めがよく、藻岩山が一望である。間口が狭く価格もやや高めのため、2年も売れずに残っていた土地ではあるが。

DSC_0449x400西岡の土地からの眺望

 事務所と自宅を兼ねて考えると、市内中心部に近い西岡の土地を、価格交渉することに決めた。



2005.11.22
「意を決しての買付証明書」

 
土地の価格は、相場はあるが定価は無い。売主と買主の交渉により決まるものである。 売出価格は、査定価格を参考に売主の希望により決まるのが一般的である。

 さて、この土地の価格であるが、妥当な金額は幾らだろうか。売りに出してから2年経過している。また、一度も価格交渉する買主がいなかったらしい。

 この土地の条件は、2階部分から眺望はいいが間口が狭く3.5間の建物が限度である。また、北側斜線制限があり2階は制限を受ける。北西側は擁壁があり6坪ほど使えない。南西側は近接して隣家があり、1階部分の採光は期待できない。など、悪い条件が減額要因だ。買主としては、少しでも安く買いたいものだ。

 以上を踏まえて仲介業者と相談し、妥当な価格を決め「買付証明書」を提出した。


2005.12.15
「結果連絡なく3週間」

 仲介業者の担当者に、「任せて下さい」と言われてから3週間、何の連絡も無い。「買付証明書」を書いても価格が合わず断られることはあっても、連絡が無いのは、二十数年不動産の取引に関わってきたが、初めてである。

 仲介業者の対応に不満を抱き、また縁が無かったと思い連絡もせずに交渉することを止めた。



2005.12.16
「今度こそ・・・」
  
 真栄の土地を再度見に行った。土地の条件はこちらの方が遥かにいい。ネックは市内中心部からは遠い(三越札幌店まで、約12km)ことだ。事務所と考えれば躊躇するが、住む事だけを考えれば最高の土地である。

 この土地で、価格交渉することに決めた。
 この土地は、3ヶ月前から売りに出ていたため、売り出し価格を10万円減額したばかりだそうだ。価格交渉は難しそうなので、もう10万円の減額で購入の意思があることを仲介業者に連絡した。すると、その日の午後には売主との価格の合意が出来たと連絡が来た。今回の不動産業者とは取引がなく、電話だけの交渉で、前回の件もあるので多少の不安はあったが、迅速な対応で安心した。

 次に具体的に契約内容の取り決めであるが、当方の条件としては、年内に境界石の確認・売買代金の一括決済・公簿売買契約と伝え、後は先方からの連絡待ちである。



2005.12.21
「売買契約完了で敷地決定」
  
 後日、契約条件の確認の連絡があり話は決まった。また、重要事項説明書・不動産売買契約書のコピーが届き内容を確認し、境界石も確認済みで、準備完了である。

 本日、銀行で司法書士立会いの下で、売買契約が完了した。本日中に所有権移転登記申請をし、年内に権利証が出来上がることになった。

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2005.12.26
「基本プラン完成」
 一歩、住宅の中に入れば、周りの住宅が目に入らない別世界。見えるのは西側の雑木林だけである。

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2005.12.28
「無事、権利証が年内に出来上がる」



 
1月1日時点の所有者に、固定資産税の納付書が送付さるので、年内に所有権移転登記が完了すると、売主との精算金が発生しません。

 登記簿の住所は、現在の住民票の住所で登記しているため、建物を建てた時は、住所が変わり住所変更の登記をしなければなりません。時間が許されるのであれば、自分で「所有権登記名義人住所変更」登記をしてみるのも、いい経験になると思います。管轄の法務局の相談窓口で、親切に申請の仕方を教えていただけます。また、法務局のホームページには申請書類のファイルがあります。

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2006.01.06
「着工に向けて」
 実施設計に取り掛かる。



2006.02.09
「分離発注」
 実施設計図が完成したので、施工業者の選定である。見積もりを取るには、2〜3社の工務店に見積もりを依頼する場合や、施主の指定する工務店に一括依頼する場合などがあるが、今回はいつもお願いしている施工業者に、建築工事・木建具工事・電気暖房工事等いくつかに分けて見積もりを取るこにした。

 入札をして価格を抑えた見積もりを提示してもらうことは可能だと思うが、個人住宅の場合は、施工精度・企業の安定性・アフターメンテナンス等を強く求められる。となれば依頼する施工業者は自ずと限定されてくる。いくら監理しても手直し工事ばかりでは、いい住宅は出来ない。



■ 2006.02.10
「住宅ローン申込」
 施工業者と契約する時点には、資金計画が決定していなければならず、早速「住宅ローン」を申し込み、融資承認を取ることにした。


「住宅ローン」の審査は、一般的には
  @担保掛目   (土地・建物の査定価格と融資金の割合)
  A返済率     (年間返済金÷給与収入)
  B本人審査
の3項目が対象となる。

@については、土地・建物の取得価格の 100%+諸費用を
  融資金額とするところが増えてきました。
Aについては給与収入の方は単純計算で判断がしやすいです。
  所得により25%〜40%のランク分けになります。
Bについては、保証会社の独自の判断によるのなので審査結果待ちということになります。



2006.02.21
「意外な連絡」
 申込み金融機関「S銀行」より融資不可の連絡があった。理由を聞くと、返済率オーバーと建築費が高いとのことだ。

 返済率を再度計算しても間違いがなく(金融機関によっては、融資金利でなく独自の将来想定金利で計算する場合があるが今回は融資金利で計算すると確認した。)、建築費は実際の取得価格でありその80%が融資希望金額である、尚且つ土地は自己所有であるため担保価値は十分であるはずだ。本人審査はブラックボックスだが、ショッピングカードの返済の滞りやキャシングカードの利用は一切なく思い当たる節が無い。

 そうは言っても一度出た結果が変わるわけではないので、すぐに他の金融機関に電話を入れ融資条件を確認し、後日申し込むことにした。

 融資を断られるのは、本人にとっては気分のいいものでなくショックといってもいいくらいのものである。後日、申込書類一式を返却してもらう時に、返済率の問題の無い点、担保価値が十分である点を確認し、融資不可の納得できる理由を連絡いただけるようお願いしたが、梨のつぶてである。



2006.02.25
「ほぼ予定通りの見積金額」
 各社から見積書が届き、内容・価格を確認する。多少予算オーバーではあるが、不要な項目の削除とオーバークオリティー部分の変更で価格調整をし、仕上げの変更なく行うことにした。



■ 2006.03.02
「住宅ローン再申込」
 今度は「A金庫」に申し込むことにした。普段の入金は、郵便局・セブンイレブンが手数料なしで利用できるとのことで、前回の対応の件もあるので、銀行以外の金融機関も利用してみようと考えた。書類一式を持ち込み一週間の連絡待ちである。



2006.03.09
「融資承認
 希望金額満額で融資が承認された。金融機関(保証会社)が違うと、違うものだ。

 資金計画が決まったので、施工業者と順次請負契約を行うことにした。



2006.04.04
「建築確認申請提出」
 札幌市の都市計画の変更により、容積率が60%から80%に緩和されるのを待っての申請である。
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2006.04.21
「建築確認済証」
 春の人事異動と、「がけ附近における建築物の建築に関する指導要綱」の手続きに多少の時間がかかったが、確認が下りた。



2006.04.27 早朝
「施主だけの地鎮祭」

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2006.04.27 午前
「着工」
 道路が傾斜しているため車が入りずらいので、敷地を切り下げた。

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2006.04.27 午後
「遣り方立会い」
 敷地に対する建物の配置・高さの確認を行うこと。このときは、施主に確認してもらう。事前に説明してある図面の寸法と、実際の距離は違って見えるからである。

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2006.04.30
「捨てコンと墨出し」
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2006.05.01
「200mmピッチの配筋」

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2006.05.02
「ベースコンクリート打設」

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2006.05.10
「布コンクリート打設」

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2006.05.17
「埋め戻し砕石・床均し」

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 2006.05.19
「土間コンと防湿コンクリート」
 土間配筋完了。ポンプ車でコンクリート打設

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2006.05.21
「基礎断熱と床下換気」

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2006.05.25
「土台引きから上棟」

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水平方向のずれを調整してから2階を組上げる。 
集成梁は、重量がかさむのでクレーン車で搬入する。
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2006.06.04
「フラットルーフと木製サッシ」
間口いっぱいの木製サッシの開口部は、圧巻である。

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木製サッシの取り付け
外壁には、外断熱を併用した。
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落ち葉が多い環境では、ダクトの無いフラットルーフは有効な手段である。
奥に見える四角い箱状の板金仕上げは、薪ストーブ用の煙突の台である。
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 2006.06.14
「断熱はBIB工法」

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床材は、28mmのパイン無垢材
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 2006.06.16
「薪ストーブのセントラル暖房」
 薪ストーブの熱を利用して温水を造り、各部屋の暖房パネルに循環させるシステムである。
電気ボイラーとも連動しており、ホットタイム22を利用して薪ストーブを使わず、電気だけでも使える。

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東側の窓は、採光とプライバシー確保のためフロストグラスを使用した。西側の窓ガラスは、眺望優先の透明の大きなサイズとした。カーテンも取止めた。
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 2006.06.19
「カーテンウォールの完成」
東側の窓が完成した。柔らかな光りはフロストグラスならではある。

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フロストグラスとアルミ枠の窓
階段(スチールプレート)が搬入された。
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 2006.06.20
「産業廃棄物・・・」

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玄関脇はタモの板張り     
外壁材と板金とのコーキング

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外壁は、セメント系ボードに塗装をする。

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 2006.07.07
「杉板を外壁に」

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 2006.07.08
「薪ストーブの前は大谷石(おおやいし)

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食器棚は、造作家具で幅270cmのカウンターと吊戸棚
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 2006.07.10
「塗り壁なので下地処理は入念に」

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この段階で表題登記申請をする。



 2006.07.11
「職人技」

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キッチン前は、50角タイル。30cm角のシートに5cm角のタイルが36枚貼ってある。
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 2006.07.12
「基礎断熱とラスモルタル刷毛引き」

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 2006.07.15
「ウッドブロック」

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ちょっと重い暖房パネル
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 2006.07.17
「お決まりのウッドデッキ」

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■ 2006.07.18
「シンボルツリーを探しに、造園屋さんに」
 ドウダンツツジの真っ赤な紅葉が、きっと建物に合うはず。樹齢約35年
この造成された敷地と同じ年齢である。

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■ 無塗装の無垢材に着色を。(写真では色が濃く出ています)
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 2006.07.19
「黙々と、アスファルト舗装」

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■ 2006.07.22
「シンボルツリーは、ドウダンツツジ」

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■ 不本意ながらの大きなアンテナ
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■ 2006.07.24
「完成」
 
家具の搬入を待つばかり

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